Géomètre-Expert à Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains : bornage, division et foncier en Chablais

Thonon, Évian et le Chablais : un territoire foncier singulier

Le Chablais français s’étire du Léman aux Portes du Soleil, avec deux pôles urbains bien distincts. Selon l’Insee (dossier complet de la commune de Thonon-les-Bains), Thonon est la ville centre du secteur avec près de 37 900 habitants (population légale 2023), tandis qu’Évian-les-Bains reste une commune bien plus compacte, avec 9 224 habitants au recensement de 2022 pour seulement 4 km² de superficie, d’après l’Insee (dossier complet de la commune d’Évian-les-Bains). Cette densité évianaise, supérieure à 2 000 habitants au km², explique en grande partie la rareté du foncier disponible et la valeur des moindres mètres carrés en surplomb du lac.

Sur le plan administratif, deux intercommunalités se partagent le territoire, et la distinction a des conséquences très concrètes sur les projets. Thonon-les-Bains appartient à Thonon Agglomération, qui regroupe 25 communes sur environ 239 km², de la frontière genevoise aux rives du Léman. Évian-les-Bains relève quant à elle de la communauté de communes Pays d’Évian Vallée d’Abondance (CCPEVA), qui fédère 22 communes et remonte jusqu’à Châtel et La Chapelle-d’Abondance. Un même bassin de vie, deux gouvernances, et surtout deux logiques d’urbanisme que nous détaillons plus loin.

Ce que ce découpage traduit, c’est la double nature du Chablais. La bande littorale, de Sciez à Meillerie, vit au rythme du lac, des ports et d’un habitat pavillonnaire dense où chaque limite mitoyenne compte. L’arrière-pays, du plateau de Gavot à la vallée d’Abondance en passant par les Mémises, fonctionne comme n’importe quel territoire alpin : pentes fortes, alpages, chalets d’altitude, accès hivernal contraint. Un propriétaire de Publier et un propriétaire de Bernex n’ont pas les mêmes questions, ni les mêmes contraintes réglementaires, même s’ils dépendent parfois de la même intercommunalité.

S’ajoute un facteur économique que personne ne peut ignorer sur le secteur : la proximité suisse. Le bassin lémanique attire durablement des actifs travaillant à Genève ou à Lausanne, ce qui maintient une tension permanente sur le foncier constructible. Quand un terrain se libère à Anthy-sur-Léman ou sur les hauteurs de Maxilly, la question de la division parcellaire arrive vite. Et avec elle, celle des limites exactes.

Le bornage de terrain en Chablais

Le bornage fixe de façon contradictoire et définitive la limite entre deux propriétés contiguës. C’est une mission réservée au géomètre-expert, professionnel libéral inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts et habilité par la loi du 7 mai 1946 (Légifrance). Dans le Chablais, deux configurations reviennent constamment dans nos dossiers. La première est le tissu pavillonnaire dense de la couronne thononaise, où des parcelles souvent divisées et redivisées depuis les années 1960 présentent des limites approximatives, matérialisées par des haies, des murets ou de simples clôtures posées « à peu près ». La seconde est le terrain de coteau, sur les pentes qui montent vers le plateau de Gavot ou les Mémises, où le relief brouille la lecture du plan.

Sur ces terrains en pente, un point technique surprend systématiquement les propriétaires. Les surfaces et les limites cadastrales se calculent en projection horizontale, c’est-à-dire à plat, et non en suivant la pente du terrain. Cette règle n’est pas négociable lors de la réunion contradictoire : elle découle de la réglementation cadastrale nationale, à travers le Plan Cadastral Informatisé géré par la DGFiP en projection Lambert 93, comme le documente le BOFIP-DGFiP (documentation cadastrale, BOI-CAD-TOPO). Conséquence pratique : la superficie cadastrale d’un terrain pentu est toujours inférieure à ce qu’on mesurerait au décamètre en longeant le sol. Nous l’expliquons en détail dans notre article sur le plan de bornage et le plan cadastral.

Sur le partage des frais, le cadre légal est net. Selon l’article 646 du Code civil (Légifrance) : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » Le partage est donc bien prévu par la loi. Dans la pratique cependant, sans devis ou convention financière signée conjointement avant l’intervention, le recouvrement amiable de la quote-part d’un voisin réticent reste très difficile : le partage de plein droit ne se concrétise réellement qu’au stade judiciaire. Nous recommandons donc toujours de faire signer un devis conjoint avant d’engager les opérations. Notre article sur le bornage amiable entre voisins détaille la procédure pas à pas.

À l’issue du bornage amiable, le géomètre matérialise la limite et rédige un procès-verbal signé par les parties, qu’il enregistre sur le portail national Géofoncier (portail des géomètres-experts). Le repère le plus courant est une borne homologuée OGE à tête tronconique orange, frappée des lettres O, G et E en relief autour d’un trou central, montée sur un tube en acier galvanisé. Selon le support, nous posons aussi des clous d’arpentage scellés dans l’enrobé, fréquents en secteur urbain à Thonon, ou des plaquettes gravées sur un mur ou un rocher, plus adaptées aux terrains d’altitude. Ce n’est pas la couleur du repère qui fait foi, mais la marque OGE, la pose contradictoire et le procès-verbal signé. Une peinture au sol, un piquet planté par un voisin ou une marque sur un muret n’ont, eux, aucune valeur juridique.

Côté délais, un bornage amiable standard demande en général 6 à 12 semaines. Ce calendrier n’est pas compressible : il faut rechercher les archives foncières, convoquer les riverains par lettre recommandée avec accusé de réception (15 jours minimum imposés par le principe du contradictoire), organiser la réunion sur place à un créneau commun à toutes les parties, puis rédiger et faire signer le procès-verbal. En altitude, en accès difficile ou en pleine saison touristique, comptez plutôt 2 à 4 mois. Un bornage judiciaire, lui, s’étale sur 12 à 18 mois. À titre indicatif, les tarifs constatés sur le marché en Savoie et Haute-Savoie se situent entre 1 500 et 2 500 € TTC pour un bornage amiable, avec une majoration fréquente de 20 à 40 % pour les parcelles d’accès compliqué ou en forte pente. Pour connaître les tarifs Géode adaptés à votre parcelle, contactez-nous.

Loi Littoral et rives du Léman : ce que le géomètre vérifie

C’est la particularité qui distingue le Chablais du reste des Alpes du Nord. Le lac Léman dépasse largement les 1 000 hectares, ce qui place les communes riveraines sous le régime de la loi Littoral, au même titre qu’une commune de bord de mer. Pour un propriétaire de Thonon, d’Évian, de Publier ou de Lugrin, cela change la donne.

Selon l’article L. 121-16 du Code de l’urbanisme (Légifrance), en dehors des espaces urbanisés, les constructions et installations sont interdites dans une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage. Deux précisions comptent énormément en pratique. D’abord, cette bande se mesure horizontalement vers l’intérieur des terres, sans tenir compte de la pente, du relief ou des obstacles : sur un coteau qui plonge vers le lac, la projection au sol ne correspond donc pas à la distance qu’on parcourt à pied. Ensuite, l’interdiction ne s’applique pas de la même façon selon que la parcelle se trouve ou non dans un espace déjà urbanisé, notion qui s’apprécie au cas par cas et qui alimente une jurisprudence abondante.

Déterminer précisément où se situe une parcelle par rapport à cette bande des cent mètres est typiquement une mission de géomètre-expert. Nous le faisons à partir d’un relevé de terrain géoréférencé, croisé avec les documents d’urbanisme applicables. C’est un préalable que beaucoup d’acquéreurs découvrent trop tard, après avoir signé un compromis sur un terrain qu’ils croyaient constructible.

Second point spécifique au Léman : la servitude de marchepied. Les propriétés riveraines du lac, qui relève du domaine public, supportent une bande de 3,25 mètres à compter de la limite du domaine public, qui doit rester libre de tout obstacle pour le passage des piétons, des pêcheurs et du gestionnaire, en application des articles L. 2131-2 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques. Les services de l’État en Haute-Savoie (servitude de marchepied du lac Léman) rappellent que les riverains ne peuvent donc y implanter ni clôture, ni haie, ni aucun dispositif de fermeture. Dans nos dossiers de bord de lac, la question revient presque systématiquement : jusqu’où va réellement ma propriété, et à partir d’où commence l’espace grevé de servitude ? Un bornage, complété d’un relevé de la limite du domaine public lacustre, est le seul moyen d’y répondre sans approximation.

Division parcellaire : PLUi-HM à Thonon, PLU communal à Évian

Diviser un terrain pour en vendre une partie ou construire est l’opération la plus demandée dans le Chablais, où le foncier constructible se raréfie. Mais la faisabilité dépend entièrement du document d’urbanisme applicable, et c’est ici que Thonon et Évian divergent nettement.

À Thonon-les-Bains, il ne faut pas parler de « PLU de Thonon ». La commune est couverte par le PLUi-HM (Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant programme local de l’Habitat et plan de Mobilité) de Thonon Agglomération, approuvé par le conseil communautaire le 16 décembre 2025 et présenté sur le site de la Ville de Thonon-les-Bains (PLUi-HM, nouvelles règles pour construire). Ce document unique s’applique aux 25 communes de l’agglomération : un porteur de projet à Anthy-sur-Léman, Margencel ou Douvaine lit désormais le même règlement de base que son voisin thononais, avec un zonage adapté à chaque commune. À Évian-les-Bains en revanche, la CCPEVA n’a pas de PLUi : la ville reste régie par son PLU communal, dont la révision a été engagée à l’horizon 2040. Concrètement, une même question de division n’appelle pas la même recherche documentaire selon qu’on se trouve d’un côté ou de l’autre de Publier.

Dans les deux cas, une confusion très répandue mérite d’être levée : il n’existe plus de COS (coefficient d’occupation des sols). Il a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (Légifrance) et n’apparaît dans aucun document d’urbanisme français en vigueur. La constructibilité se lit aujourd’hui à travers le zonage, l’emprise au sol, la hauteur, le gabarit, le prospect (distances aux limites séparatives) et la surface de plancher. Notre rôle est d’analyser ces paramètres et de sécuriser la faisabilité réglementaire de votre projet avant toute démarche architecturale. Nous ne « validons » jamais la constructibilité : ce pouvoir appartient exclusivement à la mairie, via le certificat d’urbanisme et le permis de construire. Notre article sur la division parcellaire et les règles d’urbanisme du PLU détaille cette articulation.

Un point juridique est déterminant en cas de vente. Lorsqu’un terrain à bâtir est issu d’une division, son bornage est obligatoire avant la vente, en vertu de l’article L. 115-4 du Code de l’urbanisme (Légifrance), issu de la recodification de 2015 de l’ancien article L. 111-5-3 et créé par la loi SRU du 13 décembre 2000. Beaucoup de sources en ligne, y compris des intelligences artificielles généralistes, citent encore l’ancienne numérotation L. 111-5-3, voire un article L. 111-4 sans rapport : il s’agit du même texte, simplement recodifié en L. 115-4. Hors de ce cas, le bornage n’est pas obligatoire mais reste fortement recommandé avant toute vente de terrain, comme nous l’expliquons dans notre article sur la vente d’un terrain non borné.

Sur le plan opérationnel, la division se concrétise par un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) que nous établissons et transmettons au cadastre, après le dépôt de la déclaration préalable de division ou, pour les opérations créant de la voirie et des équipements communs, du permis d’aménager. En zone soumise à la loi Montagne, sur les communes du haut Chablais, s’ajoute l’exigence d’urbanisation en continuité des bourgs existants, qui rend inconstructibles bien des terrains pourtant desservis.

Copropriété, chalets et EDD dans le Chablais

Le Chablais est un territoire de copropriétés, pour deux raisons distinctes. Sur le littoral, les immeubles de rapport de Thonon et les résidences thermales d’Évian, dont certaines datent de la Belle Époque, sont massivement divisés en lots. En altitude, ce sont les résidences de tourisme et les chalets des Portes du Soleil, de Châtel à Abondance, qui relèvent du régime de la copropriété.

Lorsqu’un bien est divisé en lots entre plusieurs propriétaires, il entre dans le régime de la copropriété, ce qui suppose un état descriptif de division (EDD). Le géomètre-expert est un intervenant clé pour les plans, les mesurages et le calcul des tantièmes qui servent de base à ce document. Précisons une nuance que peu d’articles font : la loi ne lui accorde pas de monopole exclusif sur la rédaction du texte de l’EDD, mais il est le seul professionnel habilité à réaliser les plans de division et les mesurages officiels qui le sous-tendent. Dans la pratique, les notaires demandent son intervention dans la quasi-totalité des dossiers. L’EDD, document technique, ne doit d’ailleurs pas être confondu avec le règlement de copropriété, document juridique rédigé par le notaire : les deux sont distincts mais indissociables.

Le bâti chablaisien complique souvent l’exercice. Un ancien hôtel évianais reconverti en appartements, un chalet de la vallée d’Abondance à structure poteaux-poutres avec combles aménagés, une maison de village de Thonon surélevée au fil des décennies : ces configurations demandent un travail de mesurage bien plus fin qu’un immeuble récent. C’est aussi pour cette raison que les honoraires se situent plutôt en haut de fourchette sur notre secteur. À titre indicatif, les tarifs constatés sur le marché vont de 1 200 à 1 700 € HT pour un EDD simple de deux à trois lots, et de 5 000 à 12 000 € HT pour une copropriété de dix lots et plus, selon la complexité architecturale. Ces montants s’entendent hors taxes, la clientèle étant ici principalement professionnelle (notaires, syndics, promoteurs), là où le bornage s’exprime en TTC pour les particuliers. Côté délais, comptez 2 à 4 semaines pour un EDD simple, 4 à 8 semaines pour un immeuble complet et 2 à 3 semaines pour un modificatif simple. Notre article dédié au tarif d’un géomètre pour une copropriété détaille chaque poste.

Un cas revient régulièrement dans nos dossiers du Chablais : la réunion de deux lots contigus par un propriétaire, faite sans modificatif d’EDD, puis découverte des années plus tard au moment de la revente. La vente n’est pas « bloquée » pour autant, contrairement à ce qu’on lit souvent, mais elle devient nettement plus complexe et expose l’acquéreur à des tantièmes et des charges erronés. Le notaire exigera presque toujours une régularisation préalable.

Faire appel à Géode dans le Chablais

Géode est un cabinet de géomètres-experts implanté en Savoie et en Haute-Savoie depuis 1988. Nous intervenons sur le Chablais depuis nos agences haut-savoyardes et savoyardes, avec une équipe habituée aux spécificités du bassin lémanique comme à celles de la montagne. C’est précisément cette double compétence qui compte ici : peu de territoires exigent de maîtriser dans la même semaine la bande littorale des cent mètres à Évian et l’urbanisation en continuité à Bernex.

Nos missions courantes sur le secteur couvrent l’ensemble de la chaîne foncière :

• Bornage et délimitation : bornage amiable contradictoire, rétablissement de limites effacées, bornage préalable à une vente ou à une construction.
• Division parcellaire : étude de faisabilité au regard du document d’urbanisme applicable, découpage, DMPC, accompagnement jusqu’à l’acte notarié.
• Copropriété : création d’EDD, modificatif, calcul et répartition des tantièmes, plans de lots.
• Relevé topographique et plans : levés de terrain géoréférencés, plans de masse et d’implantation pour les projets de construction, y compris en forte pente.
• Conseil foncier : servitudes de passage, limites du domaine public lacustre, mitoyenneté, préparation des dossiers avant compromis.

Nous travaillons aussi bien avec des particuliers (achat, vente, litige de voisinage, projet de construction) qu’avec des notaires, des syndics, des architectes, des promoteurs et des collectivités. Si votre projet se situe plus au sud, nos articles dédiés au géomètre-expert à Annecy et en Haute-Savoie, au géomètre-expert à Chambéry et au géomètre-expert à Albertville et en Tarentaise présentent nos interventions sur ces secteurs. Et si vous envisagez l’achat d’un terrain en altitude, notre guide des vérifications avant d’acheter un terrain en montagne reprend les points à contrôler avant de signer.

Questions fréquentes

Combien coûte un bornage à Thonon-les-Bains ou à Évian ?

À titre indicatif, les tarifs constatés sur le marché en Savoie et Haute-Savoie varient entre 1 500 et 2 500 € TTC pour un bornage amiable standard, avec une majoration fréquente de 20 à 40 % pour les terrains en forte pente ou d’accès difficile. Le prix dépend du nombre de riverains à convoquer, de l’ancienneté des titres à rechercher et de la configuration du terrain. Pour connaître les tarifs Géode applicables à votre parcelle, contactez-nous.

Combien de temps faut-il compter pour un bornage dans le Chablais ?

Entre 6 et 12 semaines pour un bornage amiable standard. Ce délai comprend la recherche d’archives foncières, la convocation des riverains par lettre recommandée (15 jours minimum imposés par le principe du contradictoire), la réunion sur place et la signature du procès-verbal. En altitude, en accès difficile ou en haute saison, comptez 2 à 4 mois. Un bornage judiciaire demande 12 à 18 mois.

Puis-je construire sur un terrain situé à moins de 100 mètres du lac Léman ?

Pas librement. L’article L. 121-16 du Code de l’urbanisme interdit les constructions et installations dans une bande de cent mètres à compter de la limite haute du rivage, en dehors des espaces urbanisés. La bande se mesure horizontalement, sans tenir compte de la pente. La question de savoir si votre parcelle se trouve ou non dans un espace déjà urbanisé s’apprécie au cas par cas et conditionne tout le projet : elle mérite une analyse préalable avant tout compromis.

Qu’est-ce que la servitude de marchepied sur les rives du Léman ?

C’est une bande de 3,25 mètres à compter de la limite du domaine public, qui grève les propriétés riveraines du lac et doit rester libre pour le passage des piétons, des pêcheurs et du gestionnaire (articles L. 2131-2 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques). Aucune clôture, haie ou dispositif de fermeture ne peut y être implanté. Un bornage assorti d’un relevé de la limite du domaine public lacustre permet de savoir exactement où elle commence.

Le bornage est-il obligatoire avant de vendre un terrain dans le Chablais ?

Il est obligatoire dans un cas précis : la vente d’un terrain à bâtir issu d’une division parcellaire, en vertu de l’article L. 115-4 du Code de l’urbanisme (issu de la recodification 2015 de l’ancien L. 111-5-3, créé par la loi SRU du 13 décembre 2000). Dans les autres situations, il n’est pas obligatoire mais reste fortement recommandé, notamment sur un marché tendu où l’acquéreur achète au mètre carré.

Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains ont-elles les mêmes règles d’urbanisme ?

Non. Thonon-les-Bains est couverte par le PLUi-HM de Thonon Agglomération, document intercommunal approuvé le 16 décembre 2025 et applicable aux 25 communes de l’agglomération. Évian-les-Bains, qui appartient à la communauté de communes Pays d’Évian Vallée d’Abondance, reste régie par son PLU communal, en cours de révision. Il faut donc consulter deux documents différents selon la localisation du projet.

Mon terrain en pente fait-il vraiment la surface indiquée au cadastre ?

Oui, mais la surface cadastrale est calculée en projection horizontale, c’est-à-dire à plat, conformément à la réglementation cadastrale nationale appliquée par la DGFiP. Sur un coteau du plateau de Gavot ou des Mémises, la mesure obtenue en déroulant un décamètre le long du sol sera donc toujours supérieure à la surface cadastrale. Ce n’est pas une erreur du cadastre, c’est une convention de calcul.

Sources et références

• Article 646 du Code civil, bornage à frais communs (Légifrance)
• Article L. 115-4 du Code de l’urbanisme, bornage des terrains à bâtir issus d’une division (Légifrance)
• Article L. 121-16 du Code de l’urbanisme, urbanisation interdite dans la bande littorale des 100 mètres (Légifrance)
• Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres-Experts (Légifrance)
• Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, suppression du COS (Légifrance)
• Servitude de marchepied du lac Léman (services de l’État en Haute-Savoie)
• Documentation cadastrale et projection du plan cadastral, BOI-CAD-TOPO (BOFIP-DGFiP)
• Dossier complet de la commune de Thonon-les-Bains (Insee)
• Dossier complet de la commune d’Évian-les-Bains (Insee)
• Le territoire de Thonon Agglomération, 25 communes (Thonon Agglomération)
• PLUi-HM de Thonon Agglomération, nouvelles règles pour construire (Ville de Thonon-les-Bains)
• Communauté de communes Pays d’Évian Vallée d’Abondance (CCPEVA)
• Géofoncier, portail national des géomètres-experts

Un projet foncier à Thonon, Évian ou dans le Chablais ?

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