État descriptif de division : ce que fait le géomètre-expert, lot par lot

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

L’état descriptif de division est le document qui transforme un immeuble unique en un ensemble de lots, chacun pouvant appartenir à une personne différente. Il naît du droit de la publicité foncière plus que du droit de la copropriété. Selon l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 (Légifrance), lorsqu’un acte ne concerne qu’une fraction d’un immeuble, la désignation de cette fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou à un état modificatif, préalablement publié. Autrement dit : tant qu’il n’existe pas d’EDD publié, on ne peut pas désigner proprement « l’appartement du premier étage » dans un acte de vente.

Le texte d’application est très souple sur la forme. L’article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 (Légifrance) prévoit que l’EDD peut figurer dans un acte spécialement dressé à cet effet, dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges, ou dans tout autre acte ou décision judiciaire. En revanche, il est précis sur le fond : l’état descriptif doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot. C’est un document technique et juridique, contenu dans un acte authentique et publié au service de publicité foncière compétent.

Ce que contient un état descriptif de division

Derrière une liste de lots qui peut sembler sèche, chaque ligne de l’EDD répond à une règle précise. Quatre éléments structurent le document.

Des lots, et ce qui compte comme un lot

Selon l’article 71-2 du décret du 14 octobre 1955 (Légifrance), un lot est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée. Pour un bâtiment, constitue une fraction chaque local principal (appartement, boutique, local professionnel) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier). Une cave peut donc être un lot à part entière, vendu séparément de l’appartement. Pour un terrain non bâti, chaque portion sur laquelle est réservé un droit réel privatif constitue aussi une fraction.

Un numéro par lot, sans jamais en réutiliser

Les lots sont numérotés de façon continue à partir de 1, éventuellement par séries quand l’immeuble compte plusieurs bâtiments. Le détail qui surprend : selon l’article 71-4 du même décret (Légifrance), un acte modificatif ne doit reprendre aucun numéro déjà attribué. Si les lots 3 et 4 sont réunis, le nouveau lot ne s’appellera ni 3 ni 4, mais prendra le numéro suivant de la série. C’est ce qui permet de suivre l’histoire d’un immeuble sur des décennies sans confusion.

Un emplacement décrit, souvent appuyé sur un plan

Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement. L’article 71-3 (Légifrance) précise qu’il se détermine par la description de sa situation dans l’immeuble, ou par référence à un plan ou croquis annexé à l’acte. Dans un bâtiment, on indique l’escalier, l’étage, l’emplacement dans l’étage et, s’il y a plusieurs bâtiments, celui dont le local fait partie. C’est là que les plans du géomètre prennent tout leur sens : sur une ferme agrandie au fil des générations, « au premier étage à gauche » ne suffit plus à lever les ambiguïtés.

Une quote-part des parties communes

Chaque lot porte enfin sa part des parties communes, exprimée en tantièmes (millièmes, dix-millièmes). Selon l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance), dans le silence ou la contradiction des titres, cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, telle qu’elle résulte, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Dans ce cadre légal, un local loué en meublé de tourisme ne pèse pas davantage qu’un local identique occupé à l’année.

EDD et règlement de copropriété : deux documents, deux rôles

La confusion est fréquente, d’autant que les deux sont souvent réunis dans un même acte notarié. Ils ne répondent pourtant pas à la même question.

• L’état descriptif de division est avant tout un document technique : il découpe l’immeuble en lots et les identifie, avec leur numéro, leur emplacement et leur quote-part des parties communes. Il répond à la question « comment l’immeuble est-il découpé ? ».
• Le règlement de copropriété est avant tout un document juridique : droits et obligations des copropriétaires, destination de l’immeuble, usage des parties communes, répartition des charges. Il répond à la question « comment vit-on et paie-t-on ensemble ? ». Pour être opposable aux acquéreurs, il doit être publié au fichier immobilier (article 13 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance)), ce qui impose la forme authentique (article 4 du décret du 4 janvier 1955) : en pratique, un acte notarié. Le géomètre-expert participe souvent à sa préparation.

Les deux se rejoignent sur les charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance) prévoit que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul retenue. C’est souvent le géomètre-expert qui établit ces calculs, qu’il s’agisse des tantièmes de propriété ou des clés de répartition des charges (ascenseur, chauffage collectif, entretien d’un bâtiment particulier).

Ce que fait le géomètre-expert, étape par étape

La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 (Légifrance), en son article 1er, définit le géomètre-expert comme un professionnel libéral qui dresse les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, comme les plans de division ou de partage. Appliqué à la copropriété, cela donne une mission en cinq temps.

1. Rassembler ce qui existe

Titres de propriété, plans d’architecte s’ils existent, permis de construire, références cadastrales, éventuel EDD antérieur : avant de mesurer, on lit. Sur un bâti ancien de Chambéry ou d’Annecy, il arrive que les plans disponibles ne correspondent plus du tout à l’immeuble réel, après des décennies de cloisons ajoutées, de combles aménagés ou de caves réunies.

2. Visiter et mesurer

Le géomètre relève chaque local, privatif ou commun : appartements, caves, greniers, garages, cages d’escalier, cours. Ce mesurage sert à établir les tantièmes et ne se confond pas avec un mesurage « Carrez ». La surface Carrez est une autre obligation, propre à la vente : selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance), toute promesse et tout acte de vente d’un lot doivent mentionner la superficie de sa partie privative, sauf pour les caves, garages et emplacements de stationnement, et pour les lots de moins de 8 m² (seuil fixé par l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967). Le relevé établi pour l’EDD peut faciliter les futurs mesurages Carrez, mais il ne les remplace pas : la superficie Carrez a sa propre définition et doit correspondre à l’état du lot au jour de la vente.

3. Découper en lots et fixer les parties communes

C’est l’étape la plus structurante, et celle où le conseil compte le plus. Faut-il faire de la cave un lot distinct ou l’attacher à l’appartement ? Le jardin devant la maison est-il commun ou réservé à un lot en jouissance privative ? Le palier desservant un seul logement reste-t-il commun ? Chaque choix a des conséquences sur les ventes futures, les charges et les décisions en assemblée générale. Nous les discutons avec le propriétaire et le notaire avant de figer quoi que ce soit.

4. Calculer les tantièmes

Le géomètre pondère chaque lot selon la consistance, la superficie et la situation, conformément à l’article 5 de la loi de 1965. La vue, l’exposition ou l’étage peuvent être retenus au titre de la situation du lot, selon la méthode retenue, qui doit être explicable et cohérente d’un lot à l’autre. Un calcul mal calibré peut provoquer des contestations durables : un copropriétaire peut payer trop, ou pas assez, de charges pendant des années sans s’en apercevoir.

5. Produire l’état descriptif et les plans, puis transmettre au notaire

Le géomètre remet le tableau des lots, leur description, leurs quotes-parts et les plans annexés. Le notaire intègre l’ensemble à l’acte et le fait publier au service de publicité foncière. À partir de là, chaque vente pourra désigner le lot par son numéro. Dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, le règlement de copropriété et l’état descriptif publiés, avec les actes qui les ont modifiés, font aussi partie des documents remis à l’acquéreur d’un lot, en principe dès la promesse de vente ou, sans promesse, avec le projet d’acte, sauf s’il est déjà copropriétaire dans l’immeuble (article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance)).

Un mot sur le monopole, souvent mal présenté. Aucun texte ne réserve au géomètre-expert la rédaction de l’EDD, qui peut se limiter à une description écrite des lots et que le notaire intègre souvent à l’acte. Le plan, lui, peut relever de son monopole : quand le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires (dans l’affaire jugée, deux lots composés chacun d’un chalet et d’un jardin privatif), seul un géomètre-expert inscrit à l’Ordre peut le dresser, a jugé la Cour de cassation le 29 juin 2022 (1re chambre civile, pourvoi n° 20-18.136 (Légifrance)), dans un litige venu de la cour d’appel de Chambéry. Pour de simples plans d’étage à l’intérieur d’un immeuble, la portée de cet arrêt reste discutée : en 2018, l’Autorité de la concurrence ne voyait pas de droit exclusif des géomètres-experts sur les plans annexés aux états descriptifs. Pour une vue d’ensemble de la démarche, du premier rendez-vous à la première assemblée générale, voir notre article sur la création d’une copropriété.

Quand faut-il établir ou modifier un EDD ?

Trois situations reviennent dans nos dossiers savoyards et haut-savoyards.

La mise en copropriété d’un bien existant. Un immeuble bâti à usage d’habitation, même partiel, relève du statut de la copropriété dès que sa propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot réunissant une partie privative et une quote-part des parties communes. Des héritiers en indivision ne sont pas encore en copropriété : il faut d’abord créer les lots. Maison divisée en deux logements, immeuble locatif vendu appartement par appartement, ferme partagée entre héritiers : l’EDD est le préalable à la première vente d’un lot.

La transformation d’un lot. Réunion de deux appartements achetés par le même propriétaire, division d’un grand logement en deux studios, rachat d’un grenier ou d’un bout de couloir commun : chaque changement passe par un état modificatif, publié lui aussi, après décision de l’assemblée générale quand des parties communes ou la répartition des charges sont touchées. Sans modificatif publié, le nouveau lot ne peut pas être désigné dans un acte de vente.

La vente d’un lot dont l’EDD n’est plus à jour. Si le lot vendu figure toujours tel quel dans l’EDD publié, la vente reste possible, même si le document a vieilli. Si le lot lui-même a changé, un modificatif publié est nécessaire avant la vente. Et une répartition des charges devenue incohérente ne se corrige pas d’office. La modifier demande en principe l’unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance)), sauf exceptions prévues par la loi. Un copropriétaire peut aussi demander au juge de la réviser si sa part dépasse de plus d’un quart celle que donneraient les règles de l’article 10, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart (article 12 (Légifrance)). Cette action est enfermée dans des délais : cinq ans après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou deux ans après la première mutation à titre onéreux du lot (une vente, par exemple) depuis cette publication. Pour un acquéreur, mieux vaut donc en parler avec le notaire avant de signer.

En Savoie et Haute-Savoie : les configurations qui compliquent l’exercice

Un EDD d’immeuble haussmannien suit une logique simple : des étages identiques, un escalier, des caves numérotées. Les bâtis alpins sont rarement aussi dociles. Les anciennes fermes des Bauges, de la Combe de Savoie ou de l’Avant-Pays savoyard ont souvent été partagées par étapes, une grange devenue logement, un fenil transformé en combles, une écurie convertie en garage. Leur découpage en lots demande de reconstituer l’histoire du bâtiment avant de le décrire.

Les résidences de station, de Tarentaise au Val d’Arly, posent d’autres questions : nombreux locaux secondaires (caves, garages, locaux à skis privatifs ou communs), bâtiments multiples sur un même terrain, parties communes spéciales à un seul bâtiment. Les chalets en bois, avec leurs combles mansardés et leurs balcons filants, compliquent aussi le mesurage et la pondération. Rien de tout cela n’est insurmontable, mais ce sont des cas où un relevé sérieux et une méthode de calcul explicite évitent des contestations futures.

Depuis 1988, Géode intervient en Savoie et en Haute-Savoie, avec 5 agences et 1 permanence : nos pages locales présentent nos interventions à Chambéry et en Savoie, à Annecy et en Haute-Savoie et à Albertville et en Tarentaise.

Délais et coût

Pour une mise en copropriété, nous annonçons sur notre page copropriété un parcours de 6 à 10 semaines du premier contact à la remise des documents : réunion préparatoire, relevés, étude et rédaction de l’état descriptif de division (3 à 4 semaines), échanges avec le notaire, puis finalisation. Les opérations plus lourdes, ou les modificatifs, s’estiment au cas par cas, selon le nombre de lots et l’état des documents existants.

Le prix dépend des mêmes paramètres : nombre de lots, complexité du bâti, plans disponibles ou non. Les fourchettes indicatives sont présentées sur notre page copropriété, et notre article sur le tarif d’un géomètre pour une copropriété détaille ce qui fait varier le montant. Chaque mission fait l’objet d’un devis : contactez-nous pour en obtenir un sur votre projet.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

C’est le document qui identifie un immeuble, le divise en lots et attribue un numéro à chaque lot, avec son emplacement et sa quote-part des parties communes. Prévu par le décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, il est publié au service de publicité foncière et sert ensuite de référence pour désigner chaque lot dans les actes de vente.

Quelle différence entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ?

L’état descriptif de division est avant tout un document technique qui identifie et décrit les lots et leurs quotes-parts. Le règlement de copropriété est avant tout un document juridique qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, l’usage des parties communes et la répartition des charges. Ils sont distincts et complémentaires, et souvent réunis dans un même acte notarié.

Le géomètre-expert est-il obligatoire pour établir un EDD ?

Pas pour le texte : aucun texte ne lui réserve la rédaction de l’état descriptif, que le notaire intègre souvent à l’acte. En revanche, quand le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires, seul un géomètre-expert peut le dresser, selon un arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2022. Sa portée pour de simples plans d’étage reste discutée. Les mesurages et le calcul des tantièmes lui sont aussi souvent confiés.

Comment sont calculés les tantièmes d’un lot ?

Dans le silence ou la contradiction des titres, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, appréciée selon la consistance, la superficie et la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété, sans égard à leur utilisation. La méthode retenue est indiquée dans le règlement de copropriété.

Une cave ou un garage peuvent-ils être des lots à part entière ?

Oui. Le décret du 14 octobre 1955 range parmi les fractions d’un bâtiment chaque local principal, comme un appartement ou une boutique, et chaque local secondaire, comme une cave, un garage, un grenier ou une chambre de service. Selon le découpage choisi, un local secondaire peut constituer un lot distinct, vendable séparément, ou être rattaché à un lot principal.

Que se passe-t-il quand on réunit ou divise des lots ?

Il faut établir un état modificatif de l’état descriptif de division, publié lui aussi. Les nouveaux lots reçoivent de nouveaux numéros : le décret interdit de reprendre un numéro déjà attribué. Sans modificatif publié, le nouveau lot ne peut pas être désigné dans un acte de vente.

L’EDD remplace-t-il le mesurage loi Carrez ?

Non. Le mesurage réalisé pour l’EDD sert à établir les tantièmes. La mention de la superficie de la partie privative, dite loi Carrez, est exigée dans la promesse et l’acte de vente d’un lot par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sauf pour les caves, garages et emplacements de stationnement, et pour les lots de moins de 8 m² (seuil fixé par le décret du 17 mars 1967). Le relevé de l’EDD peut faciliter les futurs mesurages Carrez, sans les remplacer : ce sont deux exigences distinctes.

Sources et références

• Article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, désignation des fractions d’immeuble (Légifrance)
• Article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, forme et objet de l’état descriptif de division (Légifrance)
• Article 71-2 du décret n° 55-1350, définition du lot et de la fraction (Légifrance)
• Article 71-3 du décret n° 55-1350, identification de l’emplacement de chaque fraction (Légifrance)
• Article 71-4 du décret n° 55-1350, numérotage des lots (Légifrance)
• Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, quote-part des parties communes (Légifrance)
• Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, répartition des charges et méthode de calcul (Légifrance)
• Article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modification de la répartition des charges (Légifrance)
• Article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, action en révision de la répartition des charges (Légifrance)
• Article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, publication du règlement de copropriété (Légifrance)
• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, superficie de la partie privative à la vente (Légifrance)
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, documents remis à l’acquéreur d’un lot (Légifrance)
• Article 1er de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts (Légifrance)
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 juin 2022, pourvoi n° 20-18.136, plan annexé aux actes de copropriété (Légifrance)
• Même arrêt sur le site de la Cour de cassation (Judilibre)

Un immeuble à diviser, un lot à modifier ?

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