Copropriété

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Un outil pour bien vivre ensemble.

Pour vendre une partie de votre immeuble ou de votre maison.

Dès lors que vous souhaitez subdiviser votre immeuble ou maison en plusieurs appartements, commerces, caves, garages… en vue de leur vente et que ceci ne peut pas faire l’objet d’une division parcellaire ou d’une division en volumes, il convient de créer une copropriété identifiant tous les lots.
Le cadre juridique
L'état descriptif de division
Le règlement de copropriété
Les modificatifs
Le certificat de mesurage "Carrez"

Le cadre juridique

Loi du 10 juillet 1965 et Décret du 17 mars 1967

Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu’elle vive en bonne harmonie.

Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours des éléments juridiquement inséparables : des parties privatives, une quote-part et des parties communes. Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot.

L’état descriptif de division

Un document nécessaire pour les besoins de la publicité foncière

Son principe est d’identifier chaque partie privative réalisée sur un même ensemble immobilier (lot privatif dans le cadre de la copropriété) pour pouvoir le relier à son propriétaire (lien de propriété).

Un plan est établi pour représenter les délimitations des parties privatives et leur emplacement, ainsi que les parties communes générales ou spéciales.

Ce document est réalisé par le Géomètre-Expert, seul garant de la délimitation des biens fonciers.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel, ayant pour but d’édicter toutes les règles d’administration et d’organisation de la copropriété ainsi que tous les droits et devoirs de chacun des copropriétaires.

Ce document constitue la base de la relation entre les copropriétaires.

Le règlement de copropriété a pour objet :

  • de déterminer la destination des parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance
  • de fixer les règles relatives à l’administration des parties communes
  • de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge
  • de déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales
  • d’énumérer les parties communes spéciales et celles à jouissance privative
  • de définir les différentes catégories de charges et de distinguer celles afférentes à la conservation de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif

Ce document est réalisé par le Géomètre-Expert en collaboration avec le notaire.

Les modificatifs

Les années passent et l’immeuble évolue.
Des modifications sont à apporter : privatisation d’un grenier ou d’un couloir, changement de destination d’un garage en habitation, nouvelle subdivision entre appartements…etc….
Il convient de créer un modificatif.

Le Géomètre-Expert est là pour vous accompagner.

Le certificat de mesurage “Carrez”

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots ou des fractions de lots d’une copropriété, dans tout avant-contrat et contrat de vente.

Celle-ci correspond à la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors balcons et terrasses). Sont déduits du mesurage des surfaces les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

La prestation du Géomètre-Expert consiste à vérifier les documents juridiques, mesurer le bien dans les règles de l’art et de vous établir un certificat de mesurage garantissant l’information sur la superficie privative réelle du bien vendu.

Questions fréquentes - FAQ Copropriété

Quel est le tarif du Géomètre-Expert ?

Celui-ci dépend de l’importance de l’immeuble, du nombre de lots à identifier. Un devis vous sera transmis après échange avec notre cabinet.

De quel document le Géomètre-Expert a-t-il besoin?

  • l’adresse du bien, ses références cadastrales
  • descriptif du bien niveau par niveau
  • votre acte de propriété
  • dans le cas d’une copropriété existante, l’acte constituant l’état descriptif de division – règlement de copropriété avec les plans annexés et les éventuels modificatifs successifs

Quelle est la différence entre une division parcellaire et une copropriété ?

La division parcellaire crée plusieurs terrains distincts, chacun avec son propre numéro de parcelle cadastrale. Elle convient pour diviser un terrain en plusieurs lots constructibles indépendants. La copropriété, elle, maintient l’unité foncière mais crée des lots juridiques (appartements, commerces, garages) avec des parties privatives et des parties communes. On utilise la copropriété quand on ne peut pas matériellement séparer les biens (immeuble, maison à plusieurs niveaux).

Combien coûte une mise en copropriété en Savoie ?

Le coût dépend de plusieurs facteurs : nombre de lots à créer, complexité de l’immeuble, existence de parties communes spéciales, nécessité de relevés détaillés… Pour une petite copropriété de 2-3 lots, comptez entre 2500€ et 4000€ HT pour l’état descriptif de division. Pour un immeuble de 10 lots et plus, les tarifs évoluent entre 5000€ et 12000€ HT selon la complexité. Le règlement de copropriété établi par le notaire représente un coût additionnel. Contactez-nous pour un devis détaillé gratuit.

Puis-je vendre un appartement sans état descriptif de division ?

Non, l’état descriptif de division est obligatoire pour toute vente de lot en copropriété. Ce document identifie précisément votre lot (numéro, composition, superficie), détermine votre quote-part dans les parties communes et les charges, et permet l’inscription de la vente au service de la publicité foncière. Sans lui, le notaire ne peut pas établir l’acte de vente.

Faut-il refaire un certificat Carrez à chaque vente ?

Le certificat Carrez n’a pas de durée de validité limitée. Il reste valable tant que la configuration du lot n’a pas été modifiée (pas de travaux modifiant les surfaces, pas de création ou suppression de cloisons, pas d’aménagement de combles…). En revanche, si des travaux ont été réalisés depuis le dernier mesurage, un nouveau certificat doit être établi. En pratique, il est recommandé de faire vérifier le mesurage si le précédent certificat a plus de 10 ans.

Peut-on transformer un garage en habitation en copropriété ?

Oui, mais cela nécessite plusieurs démarches : obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (décision à la majorité de l’article 26), déposer une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable selon l’ampleur des travaux), puis faire établir un modificatif à l’état descriptif de division par un géomètre-expert pour acter le changement de destination et recalculer les quotes-parts et charges. Nous vous accompagnons dans cette procédure.

Quelles parties sont considérées comme communes dans une copropriété ?

Les parties communes comprennent tous les éléments de l’immeuble affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires : le sol, les gros œuvres (fondations, murs porteurs, toiture), les couloirs et halls, les escaliers, les équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif, canalisations générales), les locaux techniques, ainsi que les cours et jardins communs. Certaines parties peuvent être communes à usage privatif (balcon, terrasse) : elles appartiennent à tous mais seul un copropriétaire en a la jouissance.

Combien de temps prend la création d'une copropriété ?

Le délai moyen est de 6 à 10 semaines entre votre premier contact et la remise des documents finalisés. Ce délai comprend : la réunion préparatoire pour définir le projet (1 semaine), les relevés sur site (1-2 jours selon la taille), l’étude et la rédaction de l’état descriptif de division (3-4 semaines), les échanges avec le notaire pour le règlement de copropriété (2-3 semaines), et la finalisation des plans et documents (1 semaine). Pour les projets urgents, nous pouvons accélérer certaines phases.

Le géomètre-expert intervient-il aussi pour les modificatifs ?

Absolument. Nous intervenons pour tous les modificatifs à l’état descriptif de division : fusion ou division de lots existants, changement de destination (garage en habitation), création de nouveaux lots (aménagement de combles, de caves), privatisation d’une partie commune, rectification d’erreurs matérielles, mise à jour après travaux… Chaque modification donne lieu à un modificatif numéroté qui vient compléter l’état descriptif de division initial.

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